首页 新闻 新房 尾房 二手房 租房 别墅 商铺 写字楼 搜房  
望都新地 夏威夷北岸  水岸青山 香江别墅 翠湖别墅
石景山万达广场 优品国际公寓 优品国际公寓 星河湾三期
御墅临枫 朝阳嘉园 北京公馆 世华国际中心 中汇广场
善缘人家三期 里外里公寓 美丽经典园 时间国际中心
业界观点 | 人物访谈 | 机构观察 | 楼市曝光台 | 图片新闻 | 漫话地产 | 最新专题 | 楼市动态 | 尾房新闻 | 别墅动态 | 二手房新 | 地产政策
以房养老要小心哪些法律问题
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2014-7-29  出处:经济参考报
字号 〖 自动滚屏(右键停止)

  

  2014年6月17日,保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,《意见》明确将住房反向抵押养老保险界定为“一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务”。

  所谓住房反向抵押养老保险,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  我国的住房反向抵押养老保险大体归类上属于人寿保险中的生存保险。所谓人寿保险简称寿险,是指以人的生命为保险标的,以被保险人的生存、死亡或生存死亡两全为保险金给付条件的人身保险,具体又分为生存保险、死亡保险、生死两全保险。其中生存保险是指以被保险人在约定保险期内生命维系作为保险事故的保险。住房反向抵押养老保险在我国属于新生事物,保监会曾于2005年批复同意幸福人寿保险股份有限公司运作反向抵押贷款产品,但幸福人寿在实际经营中并无此种保险业务。

  应当说,融合了不动产抵押制度与生存保险制度的住房反向抵押养老保险,与现行法律规范体系存在诸多的不协调,住房反向抵押养老保险赖以生存和发展的法律环境尚不具备,而法律环境的不完备,必然使保险公司和潜在投保人在保险合同建立和履行中存在风险。

  具体而言,不论保险公司或投保人,都应对以下问题给予特别的关注:

  尽量以老年夫妻作为共同投保人

  《意见》规定,投保人应为60周岁以上的老年人,未规定老年人夫妻能否共同作为投保人的情况。

  随着生活质量的提高,60岁以上的老年夫妻共同生存的情况非常普遍,如果仅由夫或妻一方投保,则在投保人死亡后,另一方可能面临丧失房屋处置权的不利局面。从周延保护老年人合法权益角度考虑,应尽量使老年夫妻作为共同投保人,只有在夫妻均身故后保险公司才取得抵押房屋的处置权。

  不是所有的房屋都可设立反向抵押

  《意见》规定,老年人需对设定反向抵押的房屋具有完全的产权,这里包含了三层意思:

  一是要求老人年对房屋享有产权,而非使用权,或受限制的产权。城市直管公房和自管公房、军产房、公租房等,此类房屋老年人不享有所有权仅享有使用权,除非政策允许或者产权人同意,否则不能设定抵押。至于经济适用房,根据《经济适用住房管理办法》,产权人在出售经济适用房时,国家享有优先回购的权利,而国家优先回购权系基于公共利益设定,应优先于保险公司房屋处置权。

  第二层意思是老年人对房屋必须享有完全产权。目前老年人名下的住房多属于夫妻共同财产,或者家庭共同财产,应当明确不宜以共有的房屋设定反向抵押,尤其在属于夫妻共同财产的情况下,老年人之一以共同房产设定抵押,其去世后保险公司对房屋的处置可能导致仍在世的一方生活困难。

  第三层意思是房屋不存在法律规定禁止设定抵押权的情况,尤指宅基地上房屋。根据《物权法》的184条规定,除法律另行规定外,耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押,可见农民即使对宅基地房屋享有所有权,也不能以此设定反向抵押。

  投保人享有什么权利

  在住房反向抵押养老保险关系中,投保人的权益主要根据保险合同确定,其中最重要条款应包括:

  1、对抵押房屋的权利条款,即按照抵押权的一般理解,投保人仍应保有对抵押房屋的占有、使用、收益权益和有限的处分权。

  所谓有限处分权是指经抵押权人同意的处置。根据物权法规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。对于老年人而言,其对房屋享有担保利益和处分利益,与保险人建立住房反向抵押养老保险关系是实现房屋担保价值的体现。但随着时间推移,房屋涨价及老年人身体状况如因大病需要变现出售抵押房屋,此时老人能否保有处分利益就变得至关重要。对此保险合同双方均应给予足够的关注。

  2、房屋升值利益归谁所有。

  老年人身故后,房屋由保险人处置,此时如房屋存在升值利益如何分配?《意见》根据保险公司对投保人所抵押房产增值的处理方式不同,将保险产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押房产价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。

  老年人如希望在身故后将升值利益归于子女继承,则需要与保险人签订非参与型的住房反向抵押养老保险合同。

  此外,双方还应关注保险人处置房屋的方式。采用不同处置方式可能将对双方权益产生较大影响,具体方式包括变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有等。通常讲,通过拍卖或者评估后折价确定的价格相对客观,更能保证房屋价值利益的最大化。需要说明的是,因我国法律禁止流质,故双方不得约定在老年人去世后房屋直接归保险人所有。

  3、不受追索的权利。

  老年人去世后,如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,由保险公司承担房价不足的风险,保险公司不得以老年人的其他财产追偿,也不得再向老年人家属追偿;

  4、保险合同的任意解除权。

  投保人对保险合同是否享有任意解除权。保险法规定,除法律另有规定或保险合同另有约定外,投保人可以解除合同。具体到住房反向抵押养老保险至今仍有疑义,考虑到合同履行期限长,保险公司合同风险较大的特点,保险人完全可以通过约定的形式排除投保人此项权利。投保老年人欲保有此项权利,应关注条款并积极与保险公司协商。

  5、养老金请求权。

  老年人投保住房反向抵押养老保险应特别注意养老金的取得方式,就国外模式,大体有一次性领取、定期分批领取、定期分批及一定授信额度内领取相结合的方式。养老金领取方式关系到养老金的现金投资利益归谁所有的问题,双方对此均有需求,更需要谨慎对待。

  如实披露很重要

  《保险法》第16条规定了投保人就保险标的和被保险人情况对保险人的如实告知义务。在住房反向抵押养老保险合同关系中,投保人需要注意的告知义务至少可以包括三个方面:即人的告知、物的告知、自身财产情况的告知。

  所谓人的告知即被保险人身体情况的告知,因老年人长寿风险系住房反向抵押养老险中保险人的主要风险之一,老年人应就自身的健康情况,既往病史如实向保险人披露,以便于保险人据以确定合理的养老金数额。物的告知主要是用以抵押的房屋情况的告知,包括房屋权属、质量、原有抵押、司法查封、土地使用权期限等情况。自身财产情况的告知主要是指老年人就自身收入、未清偿债务、诉讼纠纷情况的告知义务。

  上述情况虽看似与住房反向抵押养老保险无关,但确是保险人判断能否承保的重要因素,很难想象出于风险规避动机的保险人会接受已经陷于资不抵债的老年人的投保要约。

  老年人在保险合同签订中应当恪守上述告知义务。如因投保人自身故意或重大过失未履行如实告知义务导致保险人解除保险关系的,老年人可能面临无法及时清偿贷款和利息的风险。

  土地使用权期限届满后怎么办

  我国城镇建设住宅用地的使用年限是70年。虽然《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,但在住房反向抵押养老保险可行的诸多研究中,对于保险合同履行中 超 过70年 , 保 险 合 同 效 力 怎 么 看待,如何履行仍然是人们关注焦点。那么在《意见》试点期间这个问题是否存在呢?

  通过对《意见》的分析,可以看到,土地使用权期限的问题仍然存在,但影响不大。这主要是因为《意见》对住房反向抵押养老保险试点期间仅确定为2014年7月1日起至2016年6月30日止。结合我国的商品房始于80年代以后,故现有商品房的使用期限至少还在35年以上,即使按照35年计算,试点期间60岁以上的老人平均预期寿命需要达到95岁以上才会出现保险合同履行期间土地使用权到期的情况。

  相关链接

  美国三种主要的反向抵押贷款类型

  1.联邦住房管理局有保险的住房反向抵押贷款。

  这项贷款又称房产价值转换抵押贷款(H E C M)。通过美国国会的认可,反向抵押贷款的回收额会超过住房价值,以及贷款意外受损时的赔偿。用户可选择一次性获得贷款、每月支付、在一定信用额度内按需提取。借款者需定期支付反向抵押贷款保险费、贷款相关的费用。期限届满时贷款停发,抵押住房在住户搬迁或死亡后才收回用于还贷,居住期间的利息照常累计。

  2.联邦住房管理局无保险的住房反向抵押贷款。

  这种贷款的特点是期间固定,即贷方定期支付贷款金额,借方在约定期限内还贷,无需保险费。这种贷款发放名额有限,入选者需要有一定的收入来源。无保险的反向抵押贷款适合于短期的大量资金需求,所支付的金额要高于有保险的住房反向抵押贷款。固定的偿还期限要求还款金额具有充足性,因此借款人用于偿还贷款的资金来源必须稳定。

  3.放贷者有保险的住房反向抵押贷款。

  这种贷款的保险由金融机构办理,贷款对象资格无需政府认可,住房未来增值的收益由发放贷款的机构与住户共同享有。贷方定期提供贷款,或在此基础上增加一个可提前支取的信用额度。贷款利率可固定、可变动,抵押保险费、咨询费等附加贷款成本也可以波动。

  美国反向抵押贷款突出特点

  1、有信用担保体系。

  美国的联邦住宅管理局和退伍军人管理局积极为反向抵押的借款人提供担保,实现信用升级,增强金融机构的贷款信心。

  2.二级市场较为完备。

  通过设立反向抵押贷款保险、再保险机制,或推行反向抵押贷款证券化,减少现金流压力、降低市场风险。例如房产价值转换抵押贷款(H EC M )的提供者,把所有发放的贷款全部出售给联邦全国抵押贷款联合会(Fannie M ae)来进行融资。





下一篇 杭州松绑限购开发商欲应声涨价 此前打价格战肉搏
淘房网版权与免责声明  
   ① 凡本网注明稿件"来源:淘房网"的所有文字、图片稿件,版权均属淘房网所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站,在下载使用时必须注明稿件"来源:淘房网",违者本网将依法追究责任。
   ② 本网未注明稿件"来源:淘房网"的文、图片稿件,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用,必须保留本网注明的稿件"来源",并自负版权等法律责任。如擅自篡改为稿件"来源:淘房网",本网将依法追究责任。如对稿件内容有疑议,请及时与我们联系。
   ③ 如本网转载稿涉及版权等问题,请作者在两周内速来电或来函与淘房网联系。
 [返回顶部] [打印本页] [关闭窗口]
 相关新闻
· 以房养老要小心哪些法律问题
· 以房养老无人办理 北京鼓励以租养老
· 评论:对以房养老不能过于乐观
· 人民日报:以房养老目前是个人选择
· 以房养老只是试点性举措 勿以偏概全
· 多地试点以房养老未获进展 专家:不应成主流
 网友评论
 标题:
呢称:

验证码:
以房养老要小心哪些法律问题
   
                  更多>>
·杨国强:看好中国经济 城镇化空间依然值得期待 
·下半年楼市调控难松动 一二线房价增速将“低头” 
·“去库存”不是让农民工当楼市接盘侠 
·楼市去库存靠“加杠杆”无异饮鸩止渴 
·李一戈:楼市限购的效应与边际效应 
·刘晓博:楼市最大的悬剑轰然落下! 
·法制日报:维持楼市稳定应靠房地产税法 
·紧箍咒再起,一线楼市何去何从? 
·赋予租购房者子女同等权利 降温一线城市楼市 
·一线楼市“需求抑制” 短期效果恐强于长期效果 
·治理楼市躁动要防止“一阵风” 
·楼市“去库存”需合理做好“加减法” 
·中国城市掀摩天大楼热潮 媒体:谨防陷资本黑洞 
·潘璠:楼市冷热不均需“分城施策” 
·中国楼市回暖中暗藏危机?专家称可能性不大 
                  更多>>
·下半年开启楼市交易,是买还是卖? 
·17万个老旧小区待改造 涉及居民上亿人 
·扩大中等收入群体 需防股市楼市逆向再分配 
·红塔红土基金:政策窗口期来临 楼市需要静静 
·沪深楼市调控政策“严”过了市场边界 
·楼市库存高企累及地方财政 
·房企受益京津一体化冀纲要 迎来新利好 
·地产商试水众筹建房 房价真的能降1/3吗 
·国内楼市空置率究竟多高 
·社科院:2015年房价难大幅上涨 区域分化仍明 
·中国楼市空置率到底有多高? 
·网贷平台钱多多为何坚持采用房产抵押贷款? 
·观点:与其关注楼市涨跌不如关注居住品质 
·评论:土地供应用长期规划抑制短期利益冲动 
·专家谈不动产登记:有利于房产税等新政策推出 
                  更多>>
中国大妈挑战房产中介 成真实房源审查员
不动产信息2017年共享 查询有限制
共有产权房“穿新鞋走老路“ 中低层收入者
易宪容:人为干预楼市越多 崩盘概率越高
不动产登记或将支持“以人查房”
楼市风声鹤唳房贷萎靡 金融部门首度发声回
人民日报:楼市分化加剧不会整体跳水
温州杭州楼市调控松动尚处讨论阶段
不动产登记倒逼官员抛房 二手房交易红火
中国楼市出现大规模分化 呈现冰火两重天态
关于本网 | 服务条款 | 商业合作 | 广告服务 | 广告报价 | 版权与免责声明 | 联系我们 | 淘房招聘


taofangnet@126.com 媒介QQ: 客服QQ:  海景房团购群: 1
经营许可证编号 京ICP证:041393  京公网安备:
互联网违法和不良信息举报中心
澳门老虎机网上网站版权所有



澳门老虎机网上网站